レインズ

レインズとは?

レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称のことで、1998年の宅地建物取引業法の改正によりスタートし国交省から指定を受けた4つの指定流通機構(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)がこのネットワークシステムを運営しています。

指定流通機構に加盟をする会員不動産会社が、売主から売却依頼を受けると、その情報をレインズに登録します。

一方、不動産の購入を希望する買主が、指定流通機構の会員である不動産会社に物件を探している旨と条件を伝えると、不動産会社はレインズに登録されている情報を検索して、希望に適った物件を探してくれるのです。

このように、レインズを使うことによって会員不動産会社はリアルタイムで他の会員不動産会社が保有する不動産の情報を提供・閲覧することが可能となるのです。

ところで、会員不動産会社が全ての「不動産情報をレインズに登録する義務」があるのか?ということですが…

結論からいうと、売却依頼業者が1社のみの「専任専属媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を締結された場合のみ義務が発生します。一方、何社でも売却依頼ができる「一般媒介契約」の場合は、レインズに物件登録をする義務はなく任意となっています。

レインズのメリットとデメリット

レインズは会員不動産会社が依頼を受けた不動産の売却希望情報を、会員同士でリアルタイムに共有することができるので、売主にとっては多くの買主に物件が売りにでている事実が伝わりますし、買主にとってはよりタイムリーに希望条件に沿った物件を紹介してもらうことができるのです。

また、レインズにはこれまでの取引事例が記録されることから、物件のある地域における不動産売買市場の動向を把握することが容易で、その結果、売主・買主の両者が適正な市場価格で取引をすることができます。

さらに、一般的に条件があまり良くない物件(駅からの距離や築年数など)を売却したいと考えた場合、かなり広い層に対して売却に関する情報を届ける必要がありますので、レインズを使うメリットは大きいのです。

逆に、少し変わった条件で物件を探したい(とにかく広さが必要、個性的なリノベーションが可能な物件)という買主もレインズがなければ物件探しにかなり苦しむことになります。

一方で、「専任専属媒介契約」もしくは「専任媒介契約」についてはレインズの登録義務があると書きましたが、「登録は媒介契約締結後5日以内」というルールがあります。

そこで多くの不動産業者は専任専属若しくは専任媒介契約を締結すると、まずは物件を探している「自社の顧客」にレインズ登録前の物件情報を流して興味があるかの打診をします。

レインズ登録までの期限である5日以内に物件が売れるというケースはそこまで多くないにもかかわらず、このような不動産会社の行動があるが故に、レインズに登録される物件は「残り物」という根拠のないイメージが持たれてしまうというデメリットが発生してしまい、これは売主・買主の両方にとって不幸な状況となってしまいます。

レインズを上手に使う方法

レインズにアクセスするのは会員不動産会社なので、買主の立場からすると、会員不動産会社の担当者に自分自身の希望条件や購入目的を細かく伝えることが重要です。

例えば、同じ物件に対して、永住を考えている人、転売を考えている人、長期投資を考えている人では、その物件に対する評価や興味は全く異なったものになります。

永住を考えている人が「駅から少し離れていても、緑が多く落ちついた環境が最適」と高い評価をしたとしても、不動産投資を目的に物件購入を考えている人にとっては「駅から離れている時点で興味の対象外」となってしまうでしょう。

従って、希望に適った物件に出会う確率を高めるには、不動産会社の担当者に自分自身の希望や目的をきちんと理解してもらうことが肝要なのです。

また、不動産会社の担当者と密に連絡を取り合うというのも重要です。

一般的に不動産会社の方は、多くの顧客を担当していますので、日常的に連絡をとって自分の希望や目的を頻繁に思い出してもらい、その上でレインズの検索をしてもらいましょう。

不動産会社の担当者と二人三脚でレインズを使いこないし、是非希望に適った物件の情報を集めてください。