税金面で考えたら?マイホーム特例や相続税から見るタイミング

不動産を初めて売却する場合には、何から始めれば良いか分からないといったことがあります。

まずは「特例」や「相続税」といった税金面からタイミングを考えることが大切です。

特例は、マイホームを売った時にある条件に当てはまる場合に限り、「長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で換算した制度を受けることができる」というものです。この特例の内容は「3,000万円の控除」または「10年超所有軽減税率」を受けることができます。

適用を受けるためには手続きが必要で、土地・建物用の確定申告書付表兼計算明細書という「譲渡所得の内訳書」と、売却した住居用家屋やその敷地の登記事項証明書を提出しなければなりません。

そのほかに、相続した不動産を売却した場合に受けられる特例もあります。この特例を受ける条件は、相続の申告期限(亡くなってから10ヶ月以後のこと)から3年以内に不動産を売却すると、この特例を受ける権利が得られます。相続した不動産を売却して「譲渡益」が発生すれば、そこから住民税や譲渡所得税という税金が課されるため、この特例を使うと税金を大幅に安くすることも可能です。

活動開始はいつがベスト?住み替え予定の場合

住み替えを目的とした不動産の売却なら、タイミングはとても大切です。できる限り引越しと売却が同時で行えることのほうが資金面で望ましいです。

しかし、中には引っ越し先が決まるよりも早く現在住んでいる家が売れてしまったという場合もあります。そうなると、住居の引渡しよりも前に引っ越さなくてはならなくなったり、その間の仮住まいにかかる費用も必要になります。

反対に、現在の住居がなかなか売れないので、新しい家になかなか引っ越せない・もしくは次の家に引っ越したあとなので維持費を払い続けなければならないというケースもあります。

不動産会社との契約や買主への引渡しまでの期間を考慮すると、売れない期間も含めて最低でも3ヶ月程度は見ておく必要があります。したがって半年前から計画・行動を開始しておくのが良いタイミングといえます。また、期間に余裕を持たせてあったとしても、売れるかどうかは計画通りにいくとは限らないため、資金面での少しのゆとりも考慮しておくと良いでしょう。

なお、不動産売却で一番多いのが「不動産会社選びに時間がかかった」というケースです。相性の良い業者を探すにはある程度の時間が必要です。

売却額は季節や景気に左右されるのか…

不動産の売買には「相場」というものはありますが、実は明確には決まっていないことが多いです。

なぜなら、不動産の価値は敷地・建物の面積・立地以外にも、時期や景気によって影響を受けやすいからです。

おおよそ、不動産の取引が盛んになる時期は春と秋です。これは、4月の新年度を迎える時期と、年内の引越しを希望する人が増える時期になります。このタイミングを狙って売却をすると、それ以外の時期にするよりも売れやすい傾向にあります。

また、不動産の売買はいつまでも売れない物件は避けられる傾向にあります。したがって売り利に出してから3ヶ月以内が勝負ともいわれています。

不動産の取引が盛んになる春と秋に狙って売りに出せば「新しい物件」として扱われるので、買い手にも良く見えやすいです。

その他、景気動向も重要です。例えば住宅ローンの金利が低くなった時に株価が上昇し、住宅購入意欲が高まりました。それ以外には、増税に伴って住宅ローン控除の対象額も引き上げられたといった背景から不動産市場が活発化するということもあります。

そういった世間の動向もあわせて見ることが大切です。

スケジュールを立てることで有利な取引を!

何事も計画は大切ですが、不動産の売却に関してもそれは同じです。

子どもが巣立って、現在住んでいる家では広すぎるとか、転勤になったといったライフスタイルの変化にも対応できるよう、あらかじめ準備をしておく必要があります。

不動産の売却には手続きなどが多いため、余裕のあるときに不動産業者の情報を調べるといった準備は大切です。