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不動産売却の流れについて簡単に解説します

不動産売買契約

一般的な不動産売却手続きの流れ

不動産を売却する手続きは取引に関する専門家にあたる宅地建物取引士のいる会社、つまり不動産業者(宅建業者)に仲介を依頼して購入希望者を募ってもらい、希望者があらわれたら交渉を行って、契約や引き渡しをしていくのが一般的です。

手続きの流れについて順に解説します

先ずは売却理由を明確に

まずは売主側で不動産を売却する動機を明確にしましょう。土地や建物といった大きな財産を売るには、子供が進学・独立をしたことや、定年退職を機に故郷に戻るためなど、相応の理由があるはずです。

現在の家庭の状況を踏まえた上で不動産を処分する理由を具体化すれば、どれくらいの価格で売りたいのかや、いつまでに手続きを済ませるべきかなど、はっきりとした目標を定めることができます。

不動産業者を決める

動機や目標が定まったら、実際に売却手続きに着手します。まずは、仲介を依頼する不動産業者を決めます。

近年は、インターネットに接続できれば、パソコンやタブレット端末などから簡単に業者を調べることができるので、紹介内容をよく見ながら業者を絞り込みましょう。

査定を依頼し、納得後、媒介契約を締結

業者を選んだら、さっそく電話かメールで問い合わせて、査定をしてもらって土地や建物の価格を出してもらいましょう。

査定を経て提示された価格に納得したのであれば、そのまま媒介契約を締結し、納得できないのであれば別の業者を探して同じように査定を依頼します。

もし、業者を1社に絞りきれていない場合は、その時点で絞り込んだ不動産業者すべてに査定を依頼し、高い価格をつけた所に仲介を依頼するのも良い方法です。

なお、不動産業者と締結する媒介契約には主に、「一般」、「専任」、「専属専任」の3種類の契約形態があります。各契約形態には利点と欠点があるので、不動産業者からの説明を参考に、最初に立てた目標通りに売却できそうかどうかを考えて形態を決めましょう。

販売価格を決め、購入希望者を募る

媒介契約が締結されると早速、自身の希望や取引動向、周辺の事例などをもとに、取引を仲介する不動産業者と話し合いながら販売価格を決めます。

その後、仲介業者は売主から物件に関する書類の提供を受けて募集広告を作成し、不動産情報誌や物件情報サイト、自社のホームページなどに掲載して購入希望者を募ります。

媒介契約の形態によっては、募集広告が掲載されている間に売主自身でも購入者を探すことができる場合がありますが、その際には契約違反になるような行為をしないように注意しましょう。

購入希望者と売買契約を結ぶ

物件の売り出しが始まり、購入希望者があらわれたら、さっそく会って条件面の交渉をすすめていき、合意が形成できれば重要事項の説明を経て、売買契約を結びます。

契約締結後には、買主から価格の1~2割に相当する現金を手付金として受け取ります。

交渉から売買契約締結までの流れで重要なのは、「価格面以外の条件もきちんと主張すること」と、「物件に関して取引を行う際に重要な情報は、売主自身にとって有利になるか不利になるかに関係なくすべて購入希望者に開示すること」です。

特に重要なのは後者で、購入希望者への情報開示が不十分なままで売買契約を締結すると、後に土地や建物に欠陥があることが発覚すると瑕疵担保責任を負わなければならなくなる可能性があります。

取引成立後のトラブルを回避するためにも、情報は可能な限りすべて示すようにしましょう。

引渡日をセッティング

契約が結ばれた後は引渡日をセッティングし、関係者はそれぞれその日に向けて準備をすすめていきます。物件の売主は、土地については手をいれないようにし、建物内に持ち込んだり、取り付けたりしたものは、買主に譲渡するもの以外はすべて運び出しましょう。

残代金の決済および登記手続き

引渡日の当日がきたら、買主や仲介業者と事前に決めた場所に訪れ、残代金の決済および登記手続きを済ませます。

鍵や書類一式を買主に渡す

鍵や書類一式を買主に渡せば物件に関する取引が成立となります。この後、不動産業者に現金もしくは売買代金を使って仲介手数料を支払えば、物件の売却に関する手続きはすべて完了となります。

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