マンション

投資判断に活かそう!マンションの資産価値を維持する要素について

マンションは何よりも立地で買おう!

マンションの資産価値を決める要素にはさまざまなものがありますが、最も重要なものは立地です。なぜなら立地こそが他のマンションとの差別化となる最も基本的な要素だからです。

この立地条件を判断するためにまず考慮すべきことは駅からの近さです。

この観点においては駅から近ければ近いほど資産価値は下落しにくいと言えます。賃貸に出す場合、徒歩での所要時間が5分以内のマンションは築年数が経っても家賃が下落しにくく、逆に徒歩10分以上になると家賃を維持し続けるのは難しい傾向にあります。

賃貸需要の面だけで考えれば駅から近ければ近いほど良いということはどんな市場環境であっても変わりません。

ただし、自らが居住する目的でマンションを購入する層にとっては近いほど良いとも限りません。

道路交通量や騒音、商業施設などの周辺環境が暮らし心地にとって、マイナスだと判断される場合があるからです。ただ、このような層にとっても徒歩10分圏内であることが重要な条件であることは多く、築年数により価格の下落幅も徒歩10分以上になると大きくなる傾向にあります。

次に考慮すべき立地条件は利便性です。

学校や病院、商店街などの商業施設が充実しているほど日々の生活が便利でそこに暮らしたいと望む人は多くなります。これらの施設が街のブランドをつくっている場合もあり、確立したブランド力のある街であればマンションの資産価値が大きく下落することはありません。

住戸位置と間取りの希少性は需要が落ちにくい

次に重要な要素は住戸位置と間取りの希少性です。

これは珍しさという意味ではなく、時代に左右されず人気を維持できるような価値をもっているということを意味しています。

例えば最上階の部屋は各マンションに限られた数しかありません。眺望も良く上階の騒音を気にする必要もない最上階は、賃貸需要においても売却に出す場合でも常に人気があります。またルーフバルコニーのある部屋や両面バルコニーのある部屋も、供給は多くない一方で入居や購入の決め手になりやすい要素です。

さらに間取りにおいては想定される入居人数に対して余裕のある広さがあることも大切な要素です。

広さの需要は時代によって変遷がありますが、やはり狭すぎる間取りは人気がなくなるリスクが高いのが現実です。実際ワンルームマンションの建築ブームの頃につくられた20平米前後の部屋は、一時期は多数の入居があったものの現在では苦戦しています。またファミリー向け物件であれば70平米以下のものはやはり売買価格が下落しています。時代の変化に関わらず需要が高いのは80平米以上というのが現実なのです。

資産価値を大きく左右する管理のあり方

最後の要素は管理のあり方です。

「マンションは管理を買え」と言われるぐらい資産価値に大きく影響を及ぼします。管理が良好なマンションは日常的な清掃や設備のメンテナンスによって建物としての価値が維持されているのです。

またきちんとした修繕計画に基づいて短期・長期の修繕を計画通りに行うことは資産価値を維持します。マンション住人によって構成される管理組合が適切に機能していれば、これらの管理は良好に保たれます。またそのようなマンションでは住民同士の関係も良好に維持されていることが多いのです。

この管理の良好さは外部の人間からはわかりにくいところですが、マンション内のゴミ集積場所や植栽の手入れなど共用部を見ればある程度判断できます。また購入を判断する際には管理に関する記録を見せてもらえば詳細な状況を確認することもできるでしょう。

あまりうまく管理できていないマンションも管理組合のあり方が変われば良くなる可能性もありますが、一度定着した管理のあり方が劇的に変化することはあまり期待ができません。その一方で良好な管理は長年にわたり引き継がれていくことが多いのです。そのため管理も経年によって変化することが少なく、良好な管理はマンションの資産価値を維持する重要な要素となります。

マンションを投資対象として見た場合、建物自体の価値以上にマンションをとりまく経年劣化しない価値が重要であることがわかります。建物の外観や設備だけに目を奪われるのではなく、立地や住戸位置・間取り、管理の要素を重視して購入判断をすることが大切なのです。