不動産投資物件

不動産投資は物件選びで全てが決まる?!失敗しない物件の選び方

まずは物件の基本情報をチェック!

不動産投資は物件を購入して家賃回収によって収入を得て、物件価格が高騰している時に売却して利益を上げます。

家賃回収と売却の両方で利益を得ることはできますが、多くの投資家が家賃回収を重視しています。なぜなら、購入した物件をすぐに売却するわけではなく、一定期間は家賃収入でやり繰りする必要があるからです。

当然空室があるほど家賃収入は下がるため、不動産投資をする時は空室が増えにくい物件を選ぶことがポイントと言えます。

最も注目した方が良いのは立地です。

立地は購入してから変更できない部分なので、事前に確認する必要があります。まず、駅から徒歩約10分程度の利便性に優れていることが大前提となります。駅から遠いほど物件の人気が低くなるため、特に不動産投資初心者は駅から近い物件を探すのが得策です。

そのエリアで賃貸物件の需要があるかチェック

例えば、持ち家暮らしの高齢者が多いエリアは、賃貸物件の需要が低い傾向にあります。高齢者は多額の資金を使って引っ越す可能性が低く、エリアの年代や人口を把握することが重要です。

人口が減少しているエリアは、時間が経過すれば、空室のリスクがあるため、購入を控えた方が良いでしょう。

築年数は1981年(昭和56年)以降の物件であれば、新耐震基準になっているので、大掛かりな工事をする手間が省けます。

中古物件は初期費用が安い・これまでの空室率をチェックできるといったメリットがあるものの、初心者は失敗するリスクの低い新築物件が向いています。

目先の価格だけではなく、購入後の出費を考えることが不動産投資のテクニックです。

意外と知られていませんが、自宅があるエリア付近で物件を購入する方法もあります。自分の住んでいるエリアなら地域情報を把握しやすいので、細かい部分まで考慮して物件を選ぶことができます。

仕事などの都合で地元から離れた場所で暮らしている人は、地元周辺の物件を選んでも構いません。

要注意!物件の基本情報はターゲット層とマッチしていますか?

基本情報をチェックした後は、物件のターゲット層とマッチしているか確認することが非常に大切です。

不動産投資に慣れている投資家でも、見落としている人が多いポイントなので、このテクニックを使いこなせれば失敗するリスクが低くなります。

ワンルームマンションなど単身者向けの物件は、家賃と利便性が重視されます。オフィス街へアクセスしやすく、駅から近くて安い物件は空室が生じにくいです。日中は仕事に出掛けている人が多いので、日当たりや昼間の騒音は気にしない人が多く見られます。

逆にファミリー層は大人数の洗濯物を干すために、日当たりの良さや風通しが重要なポイントと成り得ます。学校・公園・会社、あらゆる場所へアクセスしやすいこともチェックする必要があります。

女性専用マンションは家賃や利便性だけではなく、防犯対策の有無を確認してください。オートロックや管理人の有無をチェックすれば、防犯性の良し悪しを判断できます。さらに、女性は自分の下着を外干ししないケースも多いので、室内干し器具の充実を確認すると良いかもしれません。

このようにターゲット層によって、物件に求めていることが大きく異なります。ターゲット層と基本情報がマッチしている物件は人気があるので、安定した家賃収入を得られる可能性が高いです。

利益額を判断材料にすると失敗する?重要なのは「実質利回り」!

不動産投資で気を付けなければならないのは、利回りです。

利回りは投資金額(物件購入価格)に対して、どれだけの利益が得られるかを示しています。利回り5%と10%の物件がある場合は、10%の方が利回りが良いと判断できます。不動産投資は利益額ではなく、利回りを重視して物件を選ぶことが大切です。

利回りの計算方法には家賃収入額を基準にした「表面利回り」と、家賃収入から賃貸経営に必要な経費を引いて利益を考える「実質利回り」があります。

この時の必要経費とは…管理費・修繕積立金・不動産管理会社に支払う手数料などが含まれます。

実質利回りは経費を引いて手元に残る金額を算出するため、表面利回りよりも確かな情報を得られる計算方法です。

実質利回りは「(年間家賃収入額-年間必要経費)÷物件の購入金額×100」の公式で計算できます。

さらに、実質利回りを使えば規模の異なる物件を比較することも可能です。小さな物件は入居者が少ないので、利益額が低い傾向にありますが、実は利益額が高い大型物件より利回りが良いケースもあります。

利回りの良い物件は銀行から融資を受けやすいメリットもあるので、事前に確認することが重要です。

また、管理費と修繕積立金が明らかに低い場合は、利回りを良く見せるための戦略を疑ってください。

経費の少ない方が利回りは良くなるので、スピーディーに物件を売却するテクニックとして使っている人が多いです。

管理費は賃貸経営をする上で必要不可欠な資金となり、足りない時は大幅に値上げする必要があります。購入した時は利回りが良かったものの、実際は利回りが悪くなるケースもあるので注意しましょう。