不動産鑑定

初心者でも分かる!物件の価値を知る「不動産鑑定」とは?

不動産鑑定って何?

「不動産鑑定」とは、建物や周辺環境の特徴に加えて、不動産鑑定士の専門的な意見を取り入れて不動産の価値を示すことです。

建物の状態や立地は物件によって異なるので、実は不動産の正しい価値を決めるのは難しくなっています。不動産鑑定士は専門知識と技術を理解している専門家なので、素人では判断しにくい物件の価値を教えてくれます。

説明を見ると難しい作業のように感じるかもしれませんが、実はさまざまなシーンで活用されているのが現状です。

不動産を売却する時に不動産鑑定を行えば、正当な価格で売りに出すことができます。

売主は買主に対して価格の根拠を示せるので、トラブルなく売却しやすいです。買主にとっても不動産鑑定士が算出した正しい価格で、安心して物件を購入できるメリットがあります。

つまり、不動産鑑定は物件が間違った価格で売買されることを防ぐ手段ということです。

その他に相続問題や離婚協議で不動産鑑定が行われるケースもあります。

財産の正しい価値が分かれば不平等な財産分与とならないので、トラブルを未然に防ぐことができます。

一般的に建物だけ鑑定する方が費用は安く、建物と土地の両方を調べる時は数万円程度料金が高くなります。鑑定を依頼する事務所ごとに料金体制が異なるので、事前見積もりをすることが大切です。

主に3種類!不動産鑑定の評価方法

不動産鑑定で評価されるポイントは、主に一般要因・地域要因・個別要因の3種類です。

「一般要因」は、物件の状態や構造。
「地域要因」は、宅地・商業・工業といった地域の中でどこに分類されるか。
「個別要因」は地盤・交通機関との距離・築年数などが含まれます。

物件に関するあらゆる部分が評価対象となるからこそ、正しい価値を決められると言えるでしょう。

実は不動産鑑定には3種類の方法があり、目的に応じて使い分ける必要があります。

取引事例比較法

1つ目の「取引事例比較法」は鑑定する物件と似たような条件の取引事例を参考にして、評価額を決める方法です。鑑定する時の市場の傾向も評価に含めて、相場価格を導き出します。特殊な物件以外に使える方法で、不動産鑑定の中で最もシンプルな計算方法になっています。説明して貰えば素人でも理解できるので、提示された価格の根拠を知りたい人に最適です。

収益還元法

2つ目の「収益還元法」は、物件が将来的に生み出す可能性のある利益から評価額を決めます。利益の見込める物件の方が評価額が高くなり、投資不動産で多用されています。収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」という2種類の計算方法があり、精度の高さが魅力です。特にDCF法は非常に複雑な計算なので正確な情報を知りたい、投資不動産で失敗したくない人に向いています。

原価法

「原価法」が3つ目の評価方法で、鑑定する物件をもう1度建築した時にかかる原価を基準にして計算します。時間が経つほど物件の価値は下がるため、築年数を参考にして価値が下がった分を原価から引いて現在の価値を算出する方法です。考え方自体はシンプルですが、土地を鑑定する時には使えない点に注意しましょう。

事務所を選ぶポイント!不動産鑑定の主な流れ

実際に不動産鑑定を行う場合、まずは事務所を選ぶ必要があります。専門知識を使う作業なので、全て不動産鑑定士に一任するのが一般的です。つまり、安心して仕事を任せられる、信頼性の高い事務所を選ぶことが重要であることを意味します。

事務所選びでチェックするポイントは、実績・料金体制・対応の仕方の3点です。

実績が豊富な事務所は正しい鑑定を行ってくれる可能性が高く、比較的安全と言えるでしょう。素人でも分かるように明確な料金体制を導入している所は、利用者のことを考えている良い事務所と判断できます。

先程述べた相場を基準にして、費用が高過ぎないか確認することが大切です。

最近は事前相談や見積もりを無料で行っている事務所が多いので、積極的に活用してください。

専門用語を使わず、あなたに合った方法をアドバイスしてくれる人は信頼できます。実際に会えば事務所の雰囲気が分かりやすいので、インターネットの情報を鵜呑みにしないで自分の目で確かめることがポイントです。

依頼する事務所が決まったら委任契約を結んで、不動産鑑定を依頼します。

後は基本的に不動産鑑定士が作業してくれるので、依頼者は連絡を待っているだけで構いません。

評価に必要な登記簿謄本・地域資料・取引事例資料といった必要な書類を集めて、鑑定作業に移ります。

評価額が出たら事務所から連絡が来るので、計算結果の理由を聞いて納得できれば「不動産鑑定評価書」という正式な書類を受け取って不動産鑑定は無事終了です。

費用や時間をかけたくない人は、インターネットを使って簡易的な不動産鑑定を行う方法もあります。

必要事項を入力すれば勝手に計算してくれるので、初心者でも簡単です。ただし、物件を実際に見たわけではないため、あくまでも目安の金額と考えてください。