共有不動産

不動産を所有しているときには、不動産が共有になっていることがあります。不動産を共有にしている場合には、売却する際に自由にはできないので、注意が必要です。

共有不動産を売却したい場合、どのようにして手続きを進めたら良いのでしょうか?

…そこで今回は、不動産の共有持分を所有している場合の売却手続きを進める方法について解説します。

共有不動産を売却するには、持分権者全員の合意が必要

まず、不動産の保存や利用は、単独でもできます。

たとえば、権利がないのに不動産を占有している人がいたら、退去させることができますし修繕もできます。

これに対し、管理行為を行うには、過半数の持分権者の同意が必要です。この場合の過半数は、人数ではなく持分が基準になります。

さらに、不動産を処分するときには、共有持分権者全員の合意が必要です。

不動産の売却は処分行為に該当するので、売却の際には、共有持分権者全員による合意が必要となります。

まずは他の所有者に売却の相談をする

共有不動産を売却したい場合には、まずは他の共有持分権者に合意してもらう必要があります。

そこで、他の共有持分権者に連絡をして、売却の相談をするところから始めます。共有持分権者が2人なら2人が合意すれば手続きをすすめられますが、それ以上いる場合には、その全員が納得しないと売却をすすめられません。

どんなに少ない持分の共有者でも、反対されたら売却ができなくなってしまうので、注意が必要です。

また、売却に納得してもらえない場合には、粘り強く説得と交渉をすることが大切です。

全員が合意できたら全員で売却手続きを進める

まずは不動産を売り出す

共有持分権者全員が売却に同意した場合には、全員が協力して売却の手続きを進めます。

まずは、不動産の相場を調べて売却の準備をします。そして、不動産業者に価格査定の依頼をして、仲介を依頼する不動産業者を決めます。このとき、他の持分権者も納得する業者を選ぶ必要があります。

売却手続きを進めるとき、持分割合が少ないなどの事情で売却手続きに関心が低い人がいたら、委任状をもらって任せてもらうと良いでしょう。

不動産業者に売却の仲介を依頼したら、売却先を見つけてもらいます。

売買契約を締結する

買い手が見つかったら価格交渉をしますが、このときにもやはり共有持分権者全員が価格に納得しなければなりません。

以上のようにして不動産の売買条件が整ったら、売買契約書を作成します。このとき、共有持分権者全員が売り主となるので、全員が署名押印する必要があります。

手付金を受けとった場合には、決済が終わるまでの間、特定の口座に入れておくなどして、信頼できる方法で保管すると良いでしょう。

決済と所有権移転登記、受取金の分配

決済が済んだら不動産の名義書換(所有権移転登記)の手続きを行いますが、このとき、共有持分権者全員から買い主へと所有名義が移転します。

決済が終わって売却代金(手付金を受けとっていた場合には残金)が入金されたら、共有持分権者全員でそのお金を分配します。

このとき、売却にかかった経費を差し引いた残りを分配することとなり、その割合は、共有持分に応じた金額になります。

たとえば、不動産が3,000万円で売れた場合

手数料や税金などが300万円かかったケースで、共有持分権者が3人、それぞれの割合が6分の1、6分の1、3分の2だったとします。

この場合、分配の対象になる金額は、3,000万円-300万円=2,700万円となります。6分の1の持分権者はそれぞれ450万円ずつ、3分の2の持分権者は1,800万円受けとることとなります。

このようにして、売却代金の分配が終わったら、共有不動産の売却手続きが終了します。

持分だけなら自分一人でも売却可能

共有不動産の場合、共有持分権者が納得してくれなくても、自分一人の持分であれば売却ができます。

ただし、その場合には購入希望者を見つけるのが大変ですし、見つかったとしても安く買い取られてしまうことが多いです。

共有不動産を売りたい場合には、なるべく他の持分権者の合意を得て、全員で足並みを揃えて手続きをすすめると、成功しやすくなります。今、共有不動産を所有している人は、是非とも参考にしてみて下さい。