共有不動産

共有不動産の持分と分割について

共有不動産とは

不動産には所有権というものが存在しており、複数の人が権利を持つ共有名義もあります。共有名義となる場合は、さまざまな事例がありますが、土地の所有権を複数の人が相続した場合や夫婦のマイホームや二世帯住宅の購入のために資金をそれぞれが出し合った場合などがおもなケースです。

どのような経緯で不動産を共有していても、共有名義であることは変わらないので、名義者同士で不仲になってもなかなか解消することはできません。所有権が複数の人にわたっている場合、不動産全体に対して自分がどれだけの権利を有しているのかを示す割合である、「持分割合」があります。

この「持分割合」に関して勘違いされやすいのですが…

例えば土地であれば「持分割合」に応じた面積を有しているわけではないのです。

持分割合に関係なく「不動産全体が共有物である」ということです。このことによって、さまざまなデメリットが生じることがあります。

共有不動産のデメリット

不動産の所有権を共有名義にしていると、持分割合はありますが、土地全体が共有のものであり、かつすべての所有者はほかの人から制限を受けることはないと決まっているので、さまざまなデメリットが生じます。

共有不動産を処分して資金にしたい場合でも、不動産は共有物であるので、全員の同意がないと売却することができないという問題があります。

不動産自体を売却することはできませんが、自身の持つ分の権利だけを売却をすることはできます。しかし、おおよその場合全体を自由に使用できない権利を購入する人はいません。また、所有者全員が売却に同意したとしても、手続きに際しては全員の署名などが必要となり、遠方の人と共有している場合はさまざまなデメリットがあります。このようなデメリットを解消するために、共有する不動産を分割するという手続きがあります。

共有不動産の分割のために

そもそも共有不動産を分割することにほかの所有者が同意しないこともありますが、民法では共有物の分割を請求することに関する権利が定められており、分割したいと表明した際には所有者は分割について協議する義務が生じます。

仮に共有を分割しない意思を示していても、5年後に再び協議する義務が生じるので、期間をかければ分割に関する協議を進めることができます。

共有不動産の分割方法や手続きは、基本的に二通りに分かれ、所有者同士で協議してどのように不動産を分割するかを自由に決める場合がひとつです。

この場合は、共有者間で合意した分割方法を「共有物分割協議書」という書面にして各自が署名捺印していくことになります。

もうひとつの方法としては、共有者間でうまく協議がまとまらない場合であり、共有者だけでなく裁判所が間に入って分割方法を決めていく方法です。

裁判で共有不動産を分割する

前述の通り、共有不動産の所有者同士で分割に関する具体的な方法が決まらない場合、裁判所に間に入ってもらって決めることもできます。

裁判所を利用すると言っても、いきなり裁判を起こすのではなく、まずは調停手続きを利用することになります。

共有不動産の調停手続きは裁判所の調停委員が共有者の間に入り当事者の要望を聞き、調整してくれて、調停調書を作成して解決になります。

もし調停でも整わない場合やそもそも分割に全く合意しない場合は、裁判所に分割訴訟を請求できます。

ただし、これを請求して不動産の分割で価値が大幅に下落してしまうと裁判所が判断すると、当事者が望んでいない場合でも競売にかけられてしまうことがあります。さらに、訴訟費用や弁護士費用などの諸費用がかかるうえに、出廷や長期にわたる時間的拘束がかかり、精神的な負担が大きいものとなります。

協議による不動産の分割

裁判所を通すことなく、共有不動産の所有者同士だけで分割方法を自由に決めて、具体的な分割方法を「共有物分割協議書」という文書にまとめて、所有者全員が署名捺印して協議して決めることもできます。

この分割方法というものにも、いくつかの種類があり、不動産実物を分割するだけではありません。

まずは共有物を物理的に分ける「現物分割」の方法がありますが、これにもさまざまな手順が必要となります。

例えば、土地の分割の場合は、土地の測量や境界を決定するために調査士に依頼するなど…他にもさまざまな登記手続きが必要です。この一連の作業にはそれぞれ費用がかかります。

また、「等価分割」という方法もあり、これは不動産を売却して代金を所有者で分配する方法です。

このほか「代償分割」というものもあり、所有者ひとりの単独所有物にしてほかの共有者に代償金を支払う方法です。

これらすべての方法を組み合わせて行うこともあります。