空き地

土地を所有していると、いろいろな場面で不動産の価格を調べないといけないことがあります。土地の価格には4種類があり、それぞれ評価方法や評価額、利用すべき場面が異なっています。

土地の売買や相続などの際にも、正しい評価方法を知っておく必要があります。そこで今回は、土地の価格・評価方法の種類と、それぞれについて調べる方法を説明します。

土地の評価方法の4種類

土地の価格相場を調べるとき、どのような方法で調べれば良いのでしょうか?実は、土地の評価方法には4つの種類があり、同じ土地でもそれぞれの評価方法によって異なる数値となります。

具体的には…「相続税路線価による方法」、「固定資産評価による方法」、「公示地価」、「実勢価格」の4種類があります。以下で、それぞれの評価方法とその調べ方を見てみましょう。

相続税路線価

相続税路線価とは

土地を相続すると、遺産の額が基礎控除を超えると相続税がかかりますが、相続税を計算するためには土地の評価をしなければなりません。そのときに利用するのが相続税路線価です。

路線価というのは、市街地的な地域にある道路に面した土地の1平方メートルあたりの単価のことです。毎年1月1日の評価額を基準に改定が行われて、国税庁によって発表されます。

たとえば、路線価が15万円の地域に50平方メートルの土地があったら、その土地の路線価による評価額は、15万円×50平方メートル=750万円となります。

相続税路線価の調べ方

国税庁のサイト(http://www.rosenka.nta.go.jp/)を見ると、直近6年分の相続税路線価が載っているので、調べたい土地の区域を指定して、土地価格を調べることができます。相続税路線価による土地評価額は、市場価格の8割程度となります。

路線価の設定がない場所の評価倍率とは?

評価倍率とは、固定資産税評価額に一定の数値をかけ算することによって土地評価をする方法です。評価倍率についても、上記の相続税路線価と同じ国税庁のページで調べることができます。

固定資産税評価

固定資産税評価額は、土地の実勢価格の7割程度となります。固定資産税評価額を調べたい場合には、その不動産がある役所に行って、「固定資産税評価証明書」を取得すると、わかります。固定資産税評価額は、3年ごとに改定されて、市町村によって発表されます。

公示地価

次に、公示地価を見てみましょう。

公示地価は、すべての土地において設定されているものではありません。たとえば、平成28年の場合、全国の標準地は25,270地点です。公示地価は、基準となる数値なので、土地の取引の際などに参考にされます。たとえば、不動産の売買をする前には、近隣に公示地価の設定がないか確認しておくと良いでしょう。

また、国や地方自治体が土地を取引する際には、公示地価を基準にすることがよくあります。公示地価を調べたい場合には、国土交通省の「地価表示・土地価格調査」のページを利用すると便利です。http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

実勢価格

実勢価格は、4種類の土地評価方法の中でも、最も高額になることが多いです。

ただ、実勢価格は、実際に土地が取引される価格なので、一概に「いくら」と決めることが難しいです。土地は、売り主と買い主の個別の交渉によって価格が決まるので、同じ土地であっても交渉次第、当事者次第で価格が変わることもあるからです。

実勢価格を調べたい場合には、土地を不動産業者に査定してもらう方法がもっとも簡便です。

最近では、ネット上で一括で土地の査定依頼をすることができるサイトがたくさんあるので、そのようなサービスを利用して、複数の業者の査定をとり、平均値あたりをとるとわかりやすいです。

最後に

以上のように、土地の価格相場を調べるための評価方法には異なる4つの種類があります。目的に応じて、上手に使い分けましょう。