鉄筋コンクリート

制度改正でデメリット解消!事業用定期借地権のメリットとは?

ローリスクハイリターンな事業用定期借地権

「事業用定期借地権」とは定期借地権の中の一つで、住宅のような居住用の用途に使用される定期借地権とは異なり、居住用以外の事業用の土地において利用できる借地権です。

定期借地権のため存続期間の更新といった契約の更新を伴わず、また契約終了時に建物買取請求権が発生するということもありません。そのほか、建物の再築による存続期間の延長がないことを特約した借地権の設定契約となります。また、契約は公正証書によらなければなりません。

事業用定期借地権によって運用されている主な例としてはガソリンスタンドなどが挙げられます。

この事業用定期借地権は土地の所有者が土地に店舗やマンションなどをあらかじめ建設して賃貸する建物賃貸方式と比較すると、建物投資や借入金返済といった事業リスクを背負うことなく地代収入を得ることができるのが特徴です。

また、ただ単に土地を貸すだけなのと比較しても、年間の地代収入の額が土地代の3~6%程度と高めなのも利点です。

そのため事業用定期借地権は土地の所有者にとってはリスクが低い割に収益性の高いローリスクハイリターンな事業スタイルとして人気が高まっています。

存続期間の延長で注目を集めている!

事業用定期借地権は平成20年の借家借地法の制度改正によっても大きな注目を集めています。

何故注目を集めているかと申しますと…これまでの制度では借りる側にとって大きなデメリットがあったからです。そのデメリットとは、まず事業用定期借地権の期間が10年から20年まででなければならなかったということが挙げられます。

事業用定期借地権で契約すると、借りた人は借地期間が満了した時にはその土地を更地にして返還しなければなりません。そうすると、事業用定期借地権を利用して土地を借りて事業を経営する企業は、最長でも20年の間しかその土地で商売をすることができないということになります。しかもその後には建物を取り壊して更地にし、土地所有者に土地を返還しないといけません。

ところが、通常税法における建造物の償却期間は20年以上に設定されています。ということは、建物を取り壊す際にはほぼ必然的に会計上の除却損を計上する必要がでてくることになるわけです。このことが土地を借りたい企業等にとって大きな障害となっていました。

また、定期借地権全体で考えた場合にも、事業用定期借地権以外の定期借地権として一般定期借地権の存続期間は50年以上、建物譲渡特約付借地権の存続期間は30年以上でしたので、20年から30年までの存続期間の定期借地権に関する制度が用意されていない、ということも事業用定期借地権の大きな問題とされてきました。

ところが借地借家法が改正されたことにより、平成20年の1月1日以降は事業用借地権の存続期間が、「10年から50年まで」と改められることになりました。このことにより、事業用定期借地権のデメリットは大きく軽減されたと言えるでしょう。

改正された事業用定期借地権がもたらす効果とは?

それでは実際に借地借家法の改正はどのような効果をもたらすことが期待されているのでしょうか?

まず挙げられるのは、税法におけるミスマッチの解消です。

事業用に建設した建物の償却期間がまだ多く残っている間に借地権の存続期間が終わってしまう、といったことがなくなることは、土地を借りたい企業などにとって大きな魅力となるでしょう。

これまでであれば最長でも20年後には取り壊さなければならないことが決まっていたので、鉄筋コンクリート造といった堅固な建物などはその土地に建設しにくく、そのことが利用上の不便さにつながっていました。

しかし、今後はこれまでよりも長期的な視点で建設投資を回収することができるようになります。そのため、その土地に倉庫や事務所などを建設しやすくなるでしょう。

またこれまでに存在した事業用定期借地権とそれ以外の定期借地権の間に存在した20年以上30年未満という空白期間がなくなったことにより、貸主と借主はこれまでよりも細かなニーズに対応した借地期間を設定することができるようになるでしょう。土地所有者にとってもより土地を貸しやすくなった制度改正と言えます。

地域活性化にもつながる!

借家借地法の改正によって存続期間が拡大されたことによって、自由度が増すことは、様々な理由による土地の活用が可能となることにもつながります。

その一例としては、貸主と借主との間だけでなく、まちづくりや地域の活性化といった地域全体にとって有効な土地活用にも生かせるのではないかという期待が挙げられるでしょう。

借地法が改正されてデメリットが解消されたことにより、事業用借地権を利用した事業の運営は、土地所有者にとってもその土地を借りたい企業にとっても、大きなメリットがある方法になったと言えます。

またそのことは貸主や借主だけでなく地域全体にも大きなメリットをもたらすことも期待されています。道路沿いに事業に利用できるような土地を持っているという人は、この事業用定期借地権を利用した土地の運用について検討してみてはいかがでしょうか。