媒介契約
一戸建てやマンションなどの不動産を売却する場合には、不動産仲介業者との間で媒介契約というものを結ぶことになります。

媒介契約は、「実際の仲介内容」や「仲介手数料としていくら払うのか」などを決めておくもので、いくつか種類があります。

それぞれにメリットやデメリットがあることから、契約を結ぶ前にそれぞれの利点、注意点などを知る必要があります。

媒介契約とは

一般的に、「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」の3つに分かれます。

媒介契約の種類の違いをわかりやすく解説した表

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他の不動産業者へ同時進行での仲介依頼 不可 不可
自分で購入希望者を探し直接取引 不可
契約有効期間 法令上制限なし(※1) 3カ月以内 3カ月以内
レインズへの登録義務 法令上義務なし(※2) あり あり
不動産業者から依頼主への報告義務 法令上義務なし(※3) あり(2週間に1回以上) あり(1週間に1回以上)

※1…標準媒介契約約款では3カ月以内
※2…任意で登録可能
※3…任意で報告を求めることは可能

専属専任媒介契約の場合

契約の有効期限は3カ月以内となっており、業者は3カ月以内に買主を見つけないことには契約が無効となってしまいます。

このため、この契約の方が業者としてはやる気を出して臨んでくれることになります。

売主への報告義務というものも定められており、1週間に1回以上は報告をしなければなりません。またレインズと呼ばれる指定流通機構への登録義務もあり、そこに登録することで多くの不動産屋にその物件があることが知らされ、契約が決まることもあります。

専属専任媒介契約の注意点

一見すればメリットだらけにも見えますが、注意点があります。それは他の業者への依頼ができないというものです。

例えば、中古車を買い取ってもらう場合、買い取り額に応じて決めることになるため、色んな業者に持ち込むことができます。

しかし、専属専任媒介契約を選択した場合、他の業者への依頼が出来なくなります。(専任媒介契約も同じく1つの不動産業者にしか依頼をすることは出来ません。)

査定結果においてかなりの高額を提示したところであっても、実際にその値段で売れるかどうかはわからないことから、時間だけをただただ浪費する結果に終わることもあります。また、仲介手数料目当てで契約するところもあるため、注意が必要です。

さらに大きなポイントとなるのが自分で買ってくれる相手を見つけてきた時の対応です。

あなたの物件を「購入したいという人」がいなかったため、仲介業者と契約を結んだものの、後になってそうした人が見つかるというのもある話です。

自分たちで買ってくれる相手を見つけてきた場合

「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の各契約では自分たちで買ってくる相手を見つけてきた場合、その相手を優先することができ、売却が可能になります。

ところが、専属専任媒介契約の場合にはそれすらもできません。

「専属」とついていることもあり、すべての売却活動を1つの仲介業者に任せるというのが専属専任媒介契約のポイントです。

例えば、周囲にそうした人が明らかにいない場合などは、専属専任媒介契約でも何ら問題はありませんが、自分たちでも探している場合にはあまり適さない契約であることがわかります。

一般媒介契約の方がいい?

ここまでのことを考慮すると「一般媒介契約の方がいいのではないか?」という声も出てきます。が…実際にはどうであるか解説します。

一般媒介契約の場合のメリットとデメリット

一般媒介契約の場合のメリットは、自由度が高く、他の業者との契約もでき、自分たちで探すことも可能であるという点です。

しかし、その分、業者はあまり乗り気にならず、積極的に動こうとはしなくなります。

不動産業者には「報告義務」もなければ、「レインズへの登録義務」もなく、「報告などもしなくて大丈夫」なのです。

契約も無制限であることから別にその案件を逃したとしてもそこまでの痛手にはなりません。

以上のことから、不動産を買取ってくれる人を自分たちで探す手段も残したいという場合には「一般媒介契約」、もしくは「専任媒介契約」の各契約を。

「不動産業者に積極的に動いてもらい、高確率で売却したい!」という場合には「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」の各契約を。

…ということになり、専任媒介契約がその両方を兼ねていることから、一番いいとこ取りをした契約とも言えます。

最後に

媒介契約を締結する場合は、費用面などの違いや、媒介契約の種類によって縛り(他の業者に切り替えられないなど)があることを理解し、総合的に判断する必要があります。

他にも、査定段階での対応や営業地域に対する知識、担当者の接客態度などを見ていくことも大切です。値段だけで判断するのではなく、なぜその査定結果なのか、理論的に説明でき、親身になって対応してくれる仲介業者であることが大切です。