瑕疵担保責任

瑕疵担保責任について解説します

不動産売買において、売主には果たさなければ行けない責任が幾つかあります。そのひとつが瑕疵担保責任です。

どのようなことを売主に求めているのかというと、物件を売った後になんらかの欠陥が発覚したときには、それによる損害は売主が背負わなければいけないというものです。

ここでポイントとなるのは、瑕疵担保責任が発生するのは、買主が物件を下見をしたとしてもわからないような欠陥…

例えば雨漏りがするとか地盤沈下などが起きたときで、なおかつ売主から説明を受けていないということです。

ですから、契約を結ぶ際に「この部分が壊れています」といった説明を買い主が受けているのであれば、それを納得した上で契約をしたということで売主は瑕疵担保責任を負いません。

売主でさえ知らなかった欠陥が見つかった場合

では、「売主でさえその欠陥があるということを知らなかった場合には、どうなるのか?」という疑問が出てくるかと思いますが、結論から言ってしまえば「それでも売主は瑕疵担保責任を負う」ことになります。

通常不動産売買では、こういったトラブルを防ぐために物件状況報告書という書面にて、物件にどんな問題があるのかを記載しておきます。

書類に残しておくことで、説明をしたかどうかという水掛け論にならずに済むのです。

仲介業者に売買を任せるときでも、売主には説明義務があり、もし仲介業者に売主だからこそ知っている欠陥を話していなかったら、物件状況報告書に記載されず買主にも説明ができません。もし欠陥が発覚すれば瑕疵担保責任を免れることができませんから、出せる情報はすべて仲介業者に伝えておきましょう。

どこまでを欠陥として認められるの?

法律では「構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分」と定めています。

構造耐力上主要な部分とは

構造耐力上主要な部分というものはどこかというと、壁や柱、土台、基礎など…家が台風や地震といった天災に耐えるために必要となるような重要な部分のことを言います。

ですから、扉や窓などは家を支えているわけではないので、この対象ではありませんし、それらの部分は欠陥があればひと目でわかります。

雨水の浸入を防止する部分は屋根や外壁、排水管などで、こちらは文字通り雨水が家の中に入らないために必要な部分です。

もし、欠陥が見つかったときにはどうなる?

買主は売主に対して損害賠償を請求できます。

そして、家に到底住めないような欠陥であったら、そのまま売買をすることは難しいですから、売買契約の解除が認められます。

損害賠償請求や契約の解除が認められている期間

買主が権利を行使できるのはその事実を知ってから1年以内となっています。

また、購入してから欠陥の発覚までの期限ですが、民法では売買契約が結ばれてから、10年間権利が行使されないと、欠陥があってそれが見つかっていなくても、時効により権利が消滅してしまうとなっています。

ただし、契約で欠陥が見つかっても売主は瑕疵担保責任を負わないとなっていたり、時効10年よりも短い期間が設定されている場合もあります。

そのときには売主と買主に合意が優先されるとして、契約通りの期間が認められます。とはいえ、欠陥があると知っていながら、そのような内容を契約に盛り込んでいるときには、買主に不利ですから、合意は無効になるので注意しなければいけません。

瑕疵担保保険が推奨される理由

欠陥があったときに、買主は損害賠償請求が出来るわけですが、売主の事業者が倒産していたり、個人で資金力がない、というように支払うことが出来ないと、買主には大きな負担がのしかかることになります。

そのようなときに備えて、加入が推奨されるのが瑕疵担保保険です。

これは保険期間に欠陥が見つかった場合に、補修費用や調査費用、転居費用などに対して保険金が支払われるというものです。

事業者でも個人でも売主はこの保険に加入をしておけば、損害賠償を支払ったときの負担を軽減させることが出来、買主に対しても賠償金が入りやすくなります。