田舎の親が亡くなって、誰も住んでいない土地を相続することがあります。こんなとき、土地を所有したまま活用するか、売却してしまうか迷ってしまうことが多いです。
田舎の土地を相続したときに、売るべきか活用すべきかについては、どのような視点から判断すれば良いのでしょうか？
今回は、不動産を売るか活用するか迷ったときの考え方について、解説します。
それぞれのメリットとデメリットを知る
土地を賃貸に出して活用するか、売却するかを決めるときには、それぞれのメリットとデメリットを知ることが大切です。
以下で、順番に見てみましょう。
売却のメリット
- まとまった現金が入ってくる
- 将来の値下がりリスクを避けられる
- 維持管理の手間と費用がかからない
売却のデメリット
- 将来の値上がり益を失う
賃貸のメリット
- 継続的に安定的な家賃収入が入ってくる
- 将来売却すると値上がり益を得られる可能性がある
- 土地を担保に融資を受けられる可能性がある
賃貸のデメリット
- 空室が発生するリスクがある
- 維持管理費用や税金などの経費がかかる
- 家賃収入の確定申告が必要
どのくらい賃料を得られるのかを計算する
次に、賃貸に出したとき、どのくらいの賃料を得られるかを計算することも重要です。
賃料には相場があるので、今の土地の上に家を建てて貸したら、月々どのくらいの賃料を得られる見込みがあるのか、調べてみましょう。不動産業者に相談をしてみることも役立ちます。
思ったより高額な賃料を得られそうなら賃貸活用が良いと言えますし、賃料が少ないなら、いっそのこと売却した方が良いでしょう。
現金が必要かどうかを検討する
土地を相続したとき、相続税がかかるケースがあります。そうなると、相続税の支払いのためにまとまったお金が必要です。また、それ以外にも現金が必要なケースはあります。
何らかの事情で現金が必要なら、土地を売却して現金化した方が良いでしょう。
特に相続税支払いができないなら、土地は売却することをおすすめします。
売買と賃貸の需要を調査する
土地の活用か売却か迷ったときには、売買と賃貸のそれぞれの需要を調査することも大切です。
近隣の地域で売買の成約数や賃貸需要がどのくらいあるのか、不動産屋に聞いて確認しましょう。当然、需要が高い方が良い条件で制約できる可能性が高くなります。
賃貸に出す手間を考える
賃貸に出すと、管理の手間がかかることは事実です。賃貸人は物件の維持管理義務を負うので、問題が起こったら修繕も必要になります。遠方に棲んでいる場合には、管理が負担になることも多いです。
また、賃貸収入が毎月きちんと入っているかどうか確認しておかないと、知らない間に滞納賃料がたまっていた…というケースもあります。
このような維持管理にかける手間が面倒であれば、売却した方が良いという選択肢もあります。
建物建築やリフォームにかかる費用を調査する
土地を相続した場合、更地であればアパートなどを建築してから賃貸に出すケースが多いですし、すでに建物が建っていたら、リフォームが必要になります。
これらの建築やリフォームのためには、ローンを組む必要があることも多いです。
そこで、土地活用をするときには、これらの建築やリフォームにどのくらいの費用がかかるのか、またそのためにどのくらいのローンを組まないといけないのかについて、しっかり検討しておく必要があります。
ここをきちんと押さえておかないと、賃貸経営をしても失敗する可能性が高いと言えます。
不動産を維持することによる経費を計算する
不動産を賃貸にするか売却するかの判断の際には、不動産を維持するためにかかる経費の計算も重要です。
不動産は、所有しているだけでお金が出ていくものだからです。最低限、毎年の固定資産税がかかりますし、管理の費用も必要です。修繕費用についても考えておかないといけません。賃料収入があっても、全額が利益になるわけではないのです。
売却価格を査定する
売却か賃貸か迷ったときには、不動産の売却価格を査定することも重要です。
売却価格を査定するときには、複数の不動産業者に査定依頼を出しましょう。思ったより高額で売れそうだったら、いっそのこと売却してしまうのも1つの方法ですし、反対に「こんな金額なら納得できない」というのであれば、しばらく賃貸に出して活用するのが良いでしょう。
まとめ
以上のように、田舎の土地を相続したとき、賃貸活用するか売却するかについては、いくつかの観点から検討出来ます。土地の活用か売却か悩んだら、今回の記事を参考にして、賢く対応しましょう。
