競売

デメリットの大きい競売になる前に…

住宅ローンを支払えなくなったら、基本的には家を売ってローンを返済することになります。しかし、なるべく家を売りたくないという人は、まずは他の方法を検討してみましょう。

消費者金融からの借金や、クレジットカードのショッピング枠リボ払い、キャッシング枠などがたくさんあって、それらをなんとかすれば問題が解決するのであれば、任意整理や個人再生という方法がおすすめです。

住宅ローンそのものの返済に困っている人は、任意整理や個人再生をしても解決ができないでしょう。

そのような時には、まずはいくつかの不動産会社に査定をしてもらって、家の価値を把握しましょう。例えば、ローン残高が2000万円だが、家が2500万円で売れそうな場合には、家を売ることでローンが完済できるので、問題はありません。その場合、差額の500万円が手元に残ります。

しかし、ローン残高が2000万円であり、不動産査定の結果が1900万円となってしまったら、家を売ってもローンを完済できません。

ローンが完済できなければ抵当権を解除できないので、そもそも家を買いたいという人が現れないでしょう。

住宅ローンを支払えなくなって、家を売ることもできず、そのまま放置をしていたら、自動的に競売になってしまいます。競売になると、裁判所が手続きをすべてやってくれるので、手間がかからないというメリットがありますが、基本的にはデメリットのほうが大きいです。

競売になると…

最初は相場の4割くらいの安い価格で売りに出されて、最終的には8割~9割くらいの価格で売れることが多いものの、かなり安く売れてしまう可能性もあります。

通常の不動産売却をすれば1900万円で売れるはずの家が、1000万円くらいの安値で売れてしまう可能性があります。

当然ですが、競売になって家が安く売られてしまっても、ローンの差額が免除されるわけではありません。

ローン残高が2000万円で、家が1000万円で売れたとしたら、差額の1000万円の借金が残ってしまいます。

住宅ローンが払えなかったわけですから、その1000万円も払えない可能性が高く、自己破産をすることになってしまう可能性が高いでしょう。

任意売却のメリット

任意売却をすれば、金融機関の同意を得て抵当権を解除することができるので、通常の不動産売却とほとんど変わらない方法で家を売ることができます。

家の価格はわずかに下がってしまうこともありますが、ほとんど相場通りの価格で売れる可能性が高いです。

任意売却をした後、多くの場合にローンが残ってしまいますが、金融機関と交渉をして、月額5千円~1万円程度の無理のない分割払いにしてもらえるケースも有り得ます。

また、家を売って得られたお金のうち、引っ越し費用などは手元に残せる可能性もあります。また、近所の人に知られずに家を売却ができ、プライバシーが守られるということもメリットです。

「任意売却をしたらブラックリストに載ってしまう?」という疑問を多くの人が抱くようですが、住宅ローンが払えず滞納している人は、その時点でブラックリストに載ってしまうことになるので、差はありません。むしろ、家を高く売れるということのメリットのほうがはるかに大きいです。

ローン残高が2000万円であり、任意売却をして家が1900万円で売れたなら、差額の100万円を無理のない分割払いで返済をしていくだけですみます。

自己破産をせずに、任意売却を行えば、比較的早く生活を立て直すことができるでしょう。自己破産をすると最大で10年間ブラックリストにのってしまいますが、任意売却をした場合ならおよそ5年間でブラックリストから解除されます。