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農地を売却する時の注意点とは?売買価格が低額傾向にある農地の買い手を見つけるには?

農地

農地の購入者はかなり限定される

農地とは不動産登記地目が田または畑とされている土地のことを指し、売買について農地法(以下「法」)による規制を受けます。

田畑を売買する際には法3条と法5条により農業委員会の許可を受けなければ所有権移転の効果が発生しないと言う「非常に強力な規制」を受けることになるので、通常の宅地等を購入する際とは異なって購入者の属性は相当程度限定されることになります。

通常の土地売買とは明らかに踏むべき手続きも違ってくるので田畑を売却する際の注意点について解説します。

農地を売却する際の注意点

最近では、都市への人口流出が続き故郷の田畑は耕作放棄地が増加し、農業での就業人口は減少の一途を辿っています。

都市部に就職し、家族も持ち、稼業を承継する予定も無いにもかかわらず、相続により故郷の田畑の所有権登記名義人になっている場合、現実的なのは近隣の農家の人に売却することが考えられます。

この場合は法3条の許可申請を管轄する市役所内の農業委員会に申請して許可処分を得る必要があります。

ただしこの方法ではあくまで「以後も田畑として工作を継続することを前提とする」のでそれほど高い売却額は見込めません。

また一定程度の営農規模(本州の場合購入地と併せて、原則5000㎡、但し3000㎡の地区もあります)がないと法3条許可を得ることは出来ません。

それでは農家以外の人に売却を!とお考えになるかもしれませんね。では、農家以外の人が田畑を購入出来るのはどのような場合でしょうか?

それは農地を転用目的で購入する場合です。

転用とは田畑以外の地目に変えて、何らかの事業目的に使用することを言います。

この場合には法5条による転用許可を得る必要があります。

転用と一口に言っても全ての転用が認められるわけではありません。みだりに転用を許しては土地ころがしの横行や農業生産力の低下に繋がるからです。

そこで転用に当たっては「立地基準」と「一般基準」の双方の基準を充足する内容の事業内容でなければなりません。

「立地基準」とは

農業のための用途に沿って区分わけをして、区分特性に応じて転用許可の適用を判断する規制基準を言います。

立地基準では農用地区区域内、甲種、1種、2種、3種に区分わけされています。

農用地区区域内、甲種の田畑については原則不許可となり、1種(良好な営農条件を満たしている地区)も同様に原則不許可となっています。

そこで転用許可が現実的に可能なのは2種、3種の田畑に限られます。

転用目的で田畑を探しているのであれば、購入予定の立地基準を事前に確認することが必須です。

「一般基準」とは

転用目的事業に実現可能性があるかどうかを個別具体的に判断するものです。

「事業達成のための資力の有無」や「許可後速やかに事業着手予定であるか」や「事業目的につりあった広さであるか」等、転用目的が許可処分を下すに相当かどうかで判断されます。

農地(田畑)を売るときの価格相場は?幾らくらい?

一口に田畑と言っても、都市近郊に所在するものから山間部とでは、同規模の田畑の売買でも相当程度価格に開きがあります。

また、農地の価格については年々下落が続いています。

農産物価格の低迷や、買い手の減少、生産意欲の減退などが背景にあると考えられます。

全国平均平成27年では、田が10aあたり127万円、畑が10aあたり92万超との統計があり、一つの参照資料になりますが、これは田畑としての査定額なので転用目的の際に別途考慮する必要があります。

参考:平成 27 年田畑売買価格等に関する調査結果(要旨)

買い手の探し方について

通常の土地同様に不動産会社に仲介を依頼することも可能ですが、売買価格が低額傾向なため仲介手数料も高額は見込めず、買い手も限定されるので積極的に扱うことはあまり無いようです。

地元の中小の不動産会社では事情に通じている可能性が高いので、買い手が見つかる場合もあります。

また、農地を専門で取り扱う不動産会社というものも存在しているので、そのノウハウに頼って売却を検討してみてはいかがでしょうか。

転用目的なら事業内容によっては高額な案件になるので不動産会社の仲介を期待することが出来ます。

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